보라매자이더포레스트 동작구 전세 시세 분석

2026년 7월 동작구 전월세 시장 개요

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서울 동작구는 지하철 2호선, 7호선, 9호선이 교차하는 교통 요충지이자 보라매공원, 노량진 수산시장 등 생활 인프라가 풍부한 지역입니다. 2026년 7월 기준 동작구 전월세 시장은 신축 대단지 위주로 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 신대방동에 위치한 보라매자이더포레스트는 2021년 입주한 비교적 신축 단지로 수요자들의 관심을 받고 있습니다. 동작구 전체 전월세 거래 건수는 전세와 월세를 합쳐 20건 이상 확인되었으며, 보증금 최고가는 130,000만원(13억), 최저가는 3,000만원으로 편차가 큰 편입니다. 평균 보증금은 53,577만원으로, 이는 구축과 신축이 혼재된 동작구의 특성을 반영합니다. 보라매자이더포레스트는 2026년 5월부터 6월까지 총 6건의 전월세 거래가 체결되어, 동작구 내에서도 거래 빈도가 높은 단지임을 알 수 있습니다.

보라매자이더포레스트 전세 실거래 분석

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보라매자이더포레스트는 신대방동에 위치한 2021년식 신축 아파트로, 전용면적 59㎡와 84㎡ 위주로 구성되어 있습니다. 2026년 5월부터 6월까지 총 5건의 전세 거래가 확인되었으며, 면적과 층에 따라 보증금 차이가 뚜렷하게 나타납니다. 아래 표는 실제 거래된 전세 데이터를 정리한 것입니다.

전용면적 59㎡ 기준으로 보증금은 최저 70,000만원(7억)에서 최고 85,000만원(8.5억)까지 형성되어 있습니다. 22층 고층 거래가 85,000만원(8.5억)으로 가장 높았으며, 12층과 31층은 각각 70,000만원(7억)과 70,720만원(7.07억)으로 비슷한 수준입니다. 흥미로운 점은 5층 저층 거래가 73,500만원(7.35억)으로 중간층보다 오히려 높은 금액에 계약되었다는 점인데, 이는 개별 호실의 방향이나 인테리어 상태 등이 영향을 미친 것으로 보입니다. 전용면적 84㎡는 10층에서 84,000만원(8.4억)에 거래되어, 59㎡ 최고가와 큰 차이가 없는 점이 눈에 띕니다. 이는 84㎡ 거래 건수가 1건에 불과해 대표성은 낮지만, 신축 단지에서 전용면적 간 전세가격 차이가 예상보다 작을 수 있다는 점을 시사합니다.

보라매자이더포레스트 월세 실거래 분석

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보라매자이더포레스트의 월세 거래는 2026년 5월에 1건만 확인되었습니다. 거래 건수가 10건 미만이므로 참고용으로만 활용하시기 . 아래 표는 실제 거래된 월세 데이터입니다.

전용면적 59㎡ 30층에서 보증금 30,000만원(3억)에 월세 80만원/월 조건으로 계약되었습니다. 이 거래를 전세 보증금으로 환산해 보면, 전환이율 연 4.5%를 적용할 경우 (월세 80만원 × 12개월) ÷ 0.045 = 21,333만원이므로, 실질적인 전세 보증금은 30,000만원 + 21,333만원 = 약 51,333만원(5.13억) 수준입니다. 이는 같은 단지 59㎡ 전세 보증금 70,000~85,000만원(7~8.5억)보다 낮아, 월세 선택 시 초기 자금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 다만 월세 거래가 1건뿐이므로, 이 수치가 단지 전체의 대표적인 월세 시세라고 보기는 어렵습니다. 추가 거래가 발생하면 더 정확한 시세 파악이 가능할 것입니다.

동작구 인근 단지 전세 시세 비교

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보라매자이더포레스트의 전세 가격을 동작구 내 다른 주요 단지와 비교해 보면, 신축 프리미엄이 어느 정도 반영되어 있는지 가늠할 수 있습니다. 아래 표는 동작구에서 2026년 7월 초에 거래된 인근 단지들의 전세 데이터입니다.

흑석한강센트레빌은 2011년식으로 84㎡가 91,350만원(9.135억)에 거래되어, 보라매자이더포레스트 84㎡(84,000만원, 8.4억)보다 약 7,350만원 높습니다. 이는 흑석동이 한강 조망권과 재개발 호재로 프리미엄이 붙은 결과로 보입니다. 반면 같은 신대방동의 현진에버빌(2003년식, 59㎡)은 53,000만원(5.3억)으로, 보라매자이더포레스트(59㎡, 7~8.5억)보다 2~3억 가량 낮습니다. 건축연도 차이가 약 18년 나는 점을 고려하면, 신축 아파트의 전세가가 구축 대비 30~60% 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 상도동 힐스테이트 상도 센트럴파크(2012년식, 84㎡)는 80,100만원(8.01억)으로, 보라매자이더포레스트 84㎡와 비슷한 수준입니다.

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지

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전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 사전 점검을 철저히 해야 합니다. 아래 5가지 체크리스트를 반드시 확인하세요.

1. 등기부등본 확인

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계약 당일 다시 발급받아 근저당권, 가압류, 소유권 이전 여부를 확인하세요. 보라매자이더포레스트처럼 신축 단지는 분양권 전매나 중도금 대출이 남아 있을 수 있어, 등기부등본에 근저당이 설정되어 있는지 반드시 체크해야 합니다. 근저당이 전세보증금보다 크면 ‘깡통전세’ 위험이 있습니다.

2. 깡통전세 판별

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매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이면 위험 신호입니다. 보라매자이더포레스트 59㎡의 평균 실거래매매가가 167,500만원(16.75억)이라고 가정할 때, 전세보증금 85,000만원(8.5억)은 매매가의 약 50.7%로 안전한 수준입니다. 하지만 84㎡는 매매가 대비 전세가 비율을 추가로 확인할 필요가 있습니다. 국토부 실거래가 사이트에서 해당 호실의 최근 매매가를 조회한 후 계산해 보세요.

3. 전세보증보험 가입

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HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)의 전세보증보험에 가입하세요. HUG 가입 조건은 전세가 ÷ 매매가 ≤ 90%이며, 보증료는 연 0.1~0.2% 수준입니다. 예를 들어 전세보증금 85,000만원(8.5억)이라면 보증료는 연 85만원~170만원 정도입니다. 인터넷으로 신청 후 심사를 거쳐 보증서를 발급받을 수 있습니다.

4. 확정일자와 전입신고

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전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해야 임차인으로서 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소에서 온라인으로 신청 가능합니다. 확정일자는 전세보증금의 1순위 변제를 보장하므로, 계약 당일 반드시 처리하세요.

5. 임대차 3법 숙지

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계약갱신청구권은 1회에 한해 2년을 연장할 수 있으며, 전월세상한제는 인상률을 5% 이내로 제한합니다. 보라매자이더포레스트처럼 신축 단지는 초기 전세가가 높게 형성되지만, 갱신 시 5% 이상 인상을 요구하면 거절할 수 있습니다. 계약서 특약사항에 ‘갱신 시 인상률 5% 이내’를 명시하는 것도 방법입니다.

핵심 요약

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보라매자이더포레스트는 2021년 입주한 신축 아파트로, 59㎡ 전세가 70,000~85,000만원(7~8.5억), 84㎡ 전세가 84,000만원(8.4억) 수준에서 거래되고 있습니다. 동작구 내 구축 단지 대비 전세가가 30~60% 높지만, 흑석동 초신축(2025년식)보다는 낮은 가격대를 형성하고 있습니다. 전세 계약 시 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 확정일자 처리를 반드시 이행하여 안전한 거래를 하시기 .

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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.