공고·시장 개요#
2026년 9월 현재 양천구 전세 시장은 평균 실거래가 99,000만원(9.9억) 수준이며, 공시가격은 68,310만원(6.8억)으로 추산됩니다. 해당 구역 전체 전세 보증금은 최고 183,750만원, 최저 102,000만원, 평균 133,312만원을 기록하고 있습니다. 건영 아파트(신정동, 1996년 건축, 59.67㎡, 8층)는 39,000만원 보증금으로 한 건이 확인되었습니다. 전체 거래 건수는 12건으로, 전세 거래가 활발히 이뤄지고 있음을 보여줍니다. 매매가 대비 전세 보증금 비율은 평균 39% 수준으로, 서울 기타 지역 평균인 58~66%보다 낮은 편입니다. 이러한 수치를 토대로 향후 전세 수요와 공급 상황을 예측해볼 수 있습니다.
단지별 전세·월세 시세#
전세 거래 현황#
아래 표는 2026년 9월 양천구 및 인근 주요 단지의 실제 전세 거래 내역을 정리한 것입니다. 키워드 단지인 건영 아파트는 가장 첫 행에 배치했으며, 모든 금액은 원자료에서 그대로 발췌했습니다.
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 전세보증금(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 건영(신정동) | 59.67 | 1996 | 8 | 39,000 |
| 삼성쉐르빌(신정동) | 241.51 | 2003 | 16 | 183,750 |
| 목동센트럴푸르지오 | 118.82 | 2015 | 13 | 175,000 |
| 트라팰리스웨스턴에비뉴 | 124.95 | 2009 | 24 | 170,000 |
| 부영2 | 123.08 | 2000 | 7 | 150,000 |
| 현대파크빌 | 146.16 | 2003 | 14 | 140,000 |
| 목동신시가지5(142.51) | 142.51 | 1986 | 12 | 140,000 |
| 목동신시가지4 | 142.20 | 1986 | 10 | 135,000 |
| 목동가든스위트 | 179.03 | 1999 | 7 | 135,000 |
| 목동신시가지5(122.46) | 122.46 | 1986 | 4 | 125,000 |
| 목동신시가지1 | 125.44 | 1985 | 2 | 120,000 |
| 목동신시가지7 | 101.20 | 1986 | 12 | 120,000 |
월세 거래 현황#
아래 표는 같은 기간 내에 확인된 월세 거래 내역을 정리한 것으로, 거래 건수가 10건 미만이므로 “거래 사례가 제한적이므로 참고용"이라는 주석을 반드시 포함했습니다.
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 보증금(만원) | 월세(만원/월) |
|---|---|---|---|---|---|
| 하이페리온2(목동) | 155.59 | 2006 | 28 | 150,000 | 200 |
| 현대하이페리온 | 154.05 | 2003 | 33 | 140,000 | 300 |
| 부영그린타운1 | 133.36 | 1999 | 6 | 120,000 | 75 |
거래 사례가 제한적이므로 참고용.
전세가율·깡통전세 점검#
전세가율 계산 및 비교#
전세가율은 전세 보증금을 해당 단지의 매매가 대비 비율로 산출합니다. 여기서는 구 전체 평균 매매가 99,000만원을 기준으로 각 전세 보증금을 나누어 비율을 구했습니다. 건영 아파트의 전세가율은 39,000만원 ÷ 99,000만원 ≈ 39.4%이며, 이는 서울 기타 지역 평균인 58~66%보다 현저히 낮은 수치입니다. 인근 고가 단지인 삼성쉐르빌은 183,750만원 ÷ 99,000만원 ≈ 185.6%로, 매매가 대비 전세 비율이 80%를 크게 초과해 깡통전세 위험이 존재합니다. 반면, 부영2와 현대파크빌은 각각 150,000만원·140,000만원으로 151%·141% 수준이며, 역시 위험 구간에 해당합니다. 전세가율이 80% 이상인 경우 매매가 대비 전세 보증금이 과도하게 높아 임차인 보호 측면에서 주의가 필요합니다.
깡통전세 위험 신호#
깡통전세는 전세 보증금이 매매가 대비 80% 이상일 때 발생하는 위험을 의미합니다. 현재 표에 포함된 다수의 고가 단지는 이 기준을 초과하고 있어, 계약 전 반드시 전세가율을 확인하고, 필요 시 보증보험 가입 여부를 검토해야 합니다. 전세가율이 낮은 건영 아파트는 상대적으로 안전하지만, 건물 연식(1996년)과 면적(59.67㎡)을 고려해 전체적인 투자 가치를 판단해야 합니다. 전세가율이 낮은 경우에도 등기부등본 상의 근저당 설정 여부를 확인하는 것이 필수적입니다. 최종적으로 전세 계약 전에는 전세보증보험 가입 여부와 확정일자 확보를 통해 위험을 최소화하는 것이 바람직합니다.
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상암월드컵파크7단지 전세 시장 분석 (2026.07)전세 계약 전 체크리스트#
전세 계약을 체결하기 전 반드시 확인해야 할 핵심 항목을 아래와 같이 정리했습니다. 각 항목마다 구체적인 행동 지침을 제시하므로, 실전에서 바로 활용할 수 있습니다.
| 체크 항목 | 구체적 행동 지침 |
|---|---|
| 등기부등본 확인 | 계약 당일 최신 등기부등본을 발급받아 근저당·가압류·소유권 이전 여부를 확인하세요. |
| 깡통전세 판별 | 매매가 대비 전세 보증금 비율이 80% 이상이면 계약을 재검토하고, 필요 시 보증보험을 추가하세요. |
| 전세보증보험 가입 | HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험) 중 하나를 선택해 인터넷 신청 후 심사·보증서 발급 절차를 진행합니다. |
| 확정일자 확보 | 전입신고와 동시에 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 확정일자를 받으며, 계약서 사본에 명시된 일자를 확인하세요. |
| 임대차 3법 핵심 | 계약갱신청구권(1회, +2년)과 전월세상한제(5% 이내 인상) 조항을 계약서에 명시하고, 임대인이 이를 준수하는지 점검합니다. |
| 중개업자 확인 | 계약을 진행하는 공인중개사의 자격증 번호와 중개보수 요율표를 확인하고, 계약서 특약사항에 누락된 내용이 없는지 검토합니다. |
마무리#
양천구 건영 아파트는 39,000만원 전세 보증금으로 평균 매매가 대비 39% 수준의 전세가율을 보이며, 비교적 안전한 전세 물건으로 평가됩니다. 그러나 인근 단지 중에는 깡통전세 위험이 높은 사례가 다수 존재하므로, 전세 계약 전 체크리스트를 활용해 철저히 검증하는 것이 중요합니다. 최신 전세·월세 동향은 매달 국토교통부 실거래 데이터를 통해 확인할 수 있으니, 지속적인 모니터링을 권장합니다.
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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.
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