공고·시장 개요#
성동구 전월세 시장은 전반적으로 고가의 보증금 수준을 유지하고 있으며, 대형 평수와 중소형 평수의 가격 차이가 명확합니다. 2026년 8월 기준 성동구 내 전세 거래 사례를 보면 최고 16억 8,000만원에서 최저 9억 5,000만원까지 폭넓게 분포합니다. 이번 분석의 키워드 단지인 옥수힐은 해당 기간 내 실거래 내역이 없어, 인근 래미안 옥수 리버젠이나 옥수파크힐스 등 입지가 비슷한 단지 데이터를 통해 시세를 가늠해야 합니다. 구 전체의 평균 전세 보증금은 약 10억 9,195만원으로 집계되었는데, 이는 성동구의 전반적인 주거 가치가 높게 평가받고 있다는 뜻입니다. 다만 거래 건수가 15건 내외로 적으므로 실제 계약 시에는 개별 매물의 상태와 층수를 반드시 확인하시기 바랍니다.
| 구분 | 성동구 전월세 시장 요약 (2026년 8월) |
|---|---|
| 분석 지역 | 서울특별시 성동구 |
| 전세 보증금 최고가 | 168,000만원 (16.8억) |
| 전세 보증금 최저가 | 90,000만원 (9억) |
| 전세 보증금 평균가 | 109,195만원 (10.9억) |
| 키워드 단지(옥수힐) | 해당 기간 실거래 없음 (인근 단지 참고) |
| 데이터 특이사항 | 거래 사례가 제한적이므로 참고용으로 활용 |
단지별 전세·월세 시세
성동구 전세 시장은 행당동, 옥수동, 성수동의 3대 핵심 거점을 중심으로 움직입니다. 지역별로 선호하는 단지 특성이 다르며, 2010년대 중반 이후 입주한 신축급 단지들이 시세를 주도하는 모습입니다. 옥수동은 래미안 옥수 리버젠과 옥수파크힐스가 강세를 보이고, 성수동은 트리마제 같은 하이엔드 주거 시설이 독보적인 가격대를 형성하고 있습니다. 행당동 지역은 서울숲 인근 신축 단지들이 직주근접 수요를 흡수하며 안정적인 시세를 유지합니다. 아래 표에서 실제 거래된 전세 내역을 상세히 확인하시기 바랍니다.
주요 단지별 전세 실거래 내역#
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 전세보증금(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 서울숲더샵 | 150.2 | 2014년 | 26층 | 168,000 |
| 텐즈힐(1단지) | 148.8 | 2015년 | 5층 | 141,700 |
| 서울숲힐스테이트 | 117.13 | 2009년 | 14층 | 140,000 |
| 래미안 옥수 리버젠 | 84.81 | 2012년 | 13층 | 122,000 |
| 트리마제 | 49.6683 | 2017년 | 12층 | 115,500 |
| 래미안 옥수 리버젠 | 84.81 | 2012년 | 10층 | 115,000 |
| 서울숲리버뷰자이 | 84.96 | 2018년 | 11층 | 110,000 |
| 서울숲리버뷰자이 | 84.96 | 2018년 | 14층 | 107,000 |
| 서울숲더샵 | 84.18 | 2014년 | 27층 | 107,000 |
| 옥수파크힐스101동~116동 | 84.3 | 2016년 | 3층 | 105,000 |
| 강변건영아파트 | 84.941 | 2002년 | 22층 | 100,000 |
| 대림e-편한세상 | 114.94 | 2000년 | 14층 | 100,000 |
| 롯데캐슬파크 | 101.995 | 2003년 | 6층 | 99,750 |
| 옥수파크힐스117동~125동 | 59.77 | 2016년 | 9층 | 95,000 |
| 래미안하이리버 | 84.99 | 2012년 | 11층 | 95,000 |
월세 거래 내역 분석#
참고자료상에 성동구 내 실제 월세 거래 데이터는 없습니다. 따라서 월세 시세는 전세 보증금에서 기준 보증금 5,000만원을 뺀 나머지 금액에 연 4.5%의 전환이율을 적용해 추정해야 합니다. 예를 들어 전세 10억원 매물을 보증금 5,000만원 월세로 전환하면, (100,000 - 5,000) × 0.045 ÷ 12 = 약 356만원의 월세가 나옵니다. 다만 이는 단순 계산법이며, 실제 시장에서는 임대인과 임차인의 합의로 보증금과 월세가 유동적으로 결정됩니다. 성동구는 고소득 전문직 수요가 많아 보증금을 높이고 월세를 낮추는 반전세 계약이 빈번한 지역입니다.
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 보증금(만원) | 월세(만원/월) |
|---|---|---|---|---|---|
| 성동구 주요단지 | - | - | - | 추정치 | 추정치 |
전세가율·깡통전세 점검
성동구는 서울 내에서도 매매가 대비 전세가 비율이 상대적으로 낮게 형성되는 곳입니다. 보통 서울 기타 지역의 전세가율이 58~66% 수준인 것과 비교해, 성동구 주요 신축 단지들은 이보다 낮은 55~60% 수준인 경우가 많습니다. 신축 단지는 매매가 상승 폭이 전세가보다 크기 때문에 전세가율이 낮아지는 경향이 있고, 이는 임차인 입장에서 깡통전세 위험이 상대적으로 낮다는 뜻입니다. 하지만 20년 넘은 구축 단지는 전세가율이 65% 이상으로 높아질 수 있어 더 주의해야 합니다.
아래 표는 성동구의 일반적인 전세가율 가이드를 바탕으로 구성한 위험도 점검표입니다. 개별 매물의 매매가를 확인해 전세가와 비교해 보시기 바랍니다.
| 단지 구분 | 예상 전세가율 | 위험도 판단 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 5년 이내 신축 | 52~60% | 낮음 | 매매가 변동성 확인 필요 |
| 5~20년 준신축 | 58~66% | 보통 | 보증보험 가입 권장 |
| 20년 이상 구축 | 63~71% | 주의 | 전세가율 80% 초과 시 위험 |
| 하이엔드(트리마제 등) | 40~55% | 매우 낮음 | 고액 보증금 회수 방안 마련 |
전세가율이 80%를 넘는 매물은 매매가 하락 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있는 깡통전세 징후로 봐야 합니다. 금리 변동성이 큰 시기에는 매매가가 조금만 하락해도 전세가율이 급격히 오를 수 있으니, 계약 전 반드시 실거래가 기준 매매 시세를 확인하시기 바랍니다.
📌 놓치면 아쉬운 글
2026년 06월 시범삼성 성남시분당구 전세전세 계약 전 체크리스트#
고액 보증금이 오가는 성동구 특성상, 계약서에 서명하기 전 다음과 같은 안전장치를 꼭 확보해야 합니다. 구두 약속보다는 서류로 증명되는 객관적인 지표를 확인하는 습관이 필요합니다.
필수 확인 6가지 항목#
- 등기부등본 실시간 확인: 계약 당일, 잔금 지급 당일, 전입신고 다음 날까지 총 세 차례 등기부등본을 떼 보세요. 근저당권 설정 금액과 내 보증금 합계가 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인하고, 가압류나 가처분 같은 권리 제한 사항이 없는지 살펴야 합니다.
- 깡통전세 판별: 매물의 최근 실거래 매매가와 전세가를 비교하세요. 전세가율이 80% 이상이라면 위험 신호로 보고, 가급적 보증금을 낮추고 월세를 일부 내는 반전세 형태로 계약하는 것이 안전합니다.
- 전세보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 가입이 가능한 매물인지 확인하세요. HUG는 전세가 대비 매매가 비율이 90% 이하여야 가입할 수 있으며, 보증료는 연 0.1~0.2% 수준입니다. 특약에 ‘임대인의 귀책 사유로 보증보험 가입이 불가할 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다’는 문구를 넣는 것을 권합니다.
- 확정일자와 전입신고: 이사 당일 주민센터를 방문하거나 인터넷 등기소에서 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하세요. 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적이고 강력한 방법입니다.
- 임대차 3법 적용 확인: 계약갱신청구권(1회 사용, 최대 2년 연장)과 전월세상한제(임대료 인상 폭 5% 이내 제한) 적용 여부를 확인하세요. 갱신 계약 시에는 합의 내용과 인상 금액을 명확히 적은 계약서를 다시 작성해야 합니다.
- 중개사 및 계약서 검토: 공인중개사가 정식 자격증을 가졌는지 확인하고, 요율표에 따른 적정 수수료인지 체크하세요. 또한 수리 범위나 관리비 포함 내역 등 세부 특약사항을 구체적으로 명시해 향후 분쟁 소지를 없애야 합니다.
마무리#
성동구 전월세 시장은 옥수동, 성수동, 행당동을 중심으로 높은 주거 가치를 유지하고 있으며, 신축 단지 전세 보증금이 10억 원을 넘는 고가 시장을 형성하고 있습니다. 2026년 8월 실거래 데이터를 보면 서울숲더샵이나 텐즈힐 같은 대단지 전세가가 여전히 강하며, 84㎡ 기준 10억 원에서 12억 원 사이 거래가 많습니다. 다만 거래 사례가 적은 단지가 많으므로, 특정 단지 시세를 확정하기보다 주변 유사 면적 단지의 실거래 추이를 종합적으로 분석하는 것이 좋습니다.
오늘 내용을 세 줄로 요약합니다.
- 성동구 전세 시장은 평균 10.9억 원 수준의 높은 보증금대를 형성하며, 신축 및 대단지 선호도가 매우 높습니다.
- 전세가율은 대체로 안정적이지만, 구축 단지나 고액 보증금 매물은 깡통전세 위험을 막기 위해 보증보험 가입이 필수입니다.
- 등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자 처리는 기본이며, 계약서 특약으로 보증금 회수 안전장치를 마련해야 합니다.
최신 실거래 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 공시가격 알리미로 다시 한번 확인하시고, 전문가와 상의해 안전한 주거 환경을 마련하시기 바랍니다.
함께 읽으면 좋은 글#
이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.
이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.