성동구 왕십리풍림아이원 전세 시세 분석 (2026년 7월)

성동구 전월세 시장, 왕십리풍림아이원을 중심으로

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서울 성동구는 최근 몇 년간 주거 선호도가 꾸준히 상승한 지역입니다. 한강과 서울숲 등 자연환경이 우수하고, 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 전세와 월세 모두 활발한 거래가 이어지고 있습니다. 하왕십리동에 위치한 왕십리풍림아이원은 2004년에 준공된 비교적 안정적인 대단지로, 실수요자들의 관심이 높은 단지입니다. 2026년 6월과 7월에 걸쳐 전세와 월세 거래가 실제로 체결되었으며, 이를 바탕으로 시장 흐름을 분석해 보겠습니다.

성동구 전체 전월세 시장을 살펴보면, 보증금 최고가가 420,000만원(42억)에 달할 정도로 고가 거래가 존재하는 반면, 최저가는 38,500만원으로 편차가 상당히 큽니다. 평균 보증금은 약 85,112만원으로, 이는 중대형 평형 위주의 거래가 많다는 점을 시사합니다. 왕십리풍림아이원의 경우 114.928㎡ 대형 평형이 98,000만원(9.8억)에 전세 계약되었고, 59.936㎡ 중소형은 65,000만원(6.5억)에 거래되어 단지 내에서도 면적별로 확연한 가격 차이를 보여줍니다.

왕십리풍림아이원 전세 실거래 분석

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왕십리풍림아이원은 2026년 6월에 두 건의 전세 거래가 체결되었습니다. 두 거래 모두 같은 단지 내에서 이뤄졌지만, 전용면적과 층수에 따라 보증금에 차이가 있습니다. 아래 표는 실제 거래된 전세 데이터를 정리한 것입니다.

첫 번째 거래는 114.928㎡(약 34.8평)의 대형 평형으로, 18층 고층에 위치해 있습니다. 전세보증금은 98,000만원(9.8억)으로, 이 단지의 대표적인 고가 거래 사례입니다. 건축연도가 2004년으로 20년 이상 지난 구축 단지임을 감안하면, 이 가격은 성동구 내에서도 상당히 높은 수준입니다. 두 번째 거래는 59.936㎡(약 18.1평)의 중소형 평형으로, 9층 중층에 위치해 있으며 보증금은 65,000만원(6.5억)입니다. 두 거래 모두 6월에 체결되어 최근 시장 분위기를 반영하고 있습니다.

이 단지의 전세가를 매매가와 비교해 보면, 참고자료에 따르면 평균 실거래매매가가 154,500만원(15.4억)으로 추정됩니다. 이를 기준으로 전세가율을 계산하면, 114.928㎡는 약 63.4%, 59.936㎡는 약 42.1%로 나타납니다. 59.936㎡의 전세가율이 상대적으로 낮은 이유는 중소형 평형의 매매가 대비 전세 수요가 덜 집중되었기 때문으로 보입니다. 반면 대형 평형은 전세 수요가 꾸준해 매매가의 60% 이상을 전세보증금으로 부담하는 경향을 보입니다.

왕십리풍림아이원 월세 실거래 분석

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왕십리풍림아이원에서는 2026년 5월에 한 건의 월세 거래가 확인되었습니다. 이 거래는 전세와 달리 보증금을 낮추고 월세를 높게 책정한 전형적인 반전세 형태입니다. 아래 표는 실제 월세 거래 데이터입니다.

이 거래는 84.417㎡(약 25.5평)의 중형 평형으로, 6층 중층에 위치해 있습니다. 보증금은 5,000만원으로 매우 낮은 반면, 월세는 260만원/월로 상당히 높은 수준입니다. 이는 임차인이 목돈을 최소화하고 매달 높은 임대료를 부담하는 구조로, 주로 단기 거주나 자금 여유가 적은 세입자에게 적합합니다. 건축연도가 2004년으로 20년 이상 지났음에도 월세가 260만원/월에 달하는 것은 성동구 내 주거 선호도가 높다는 방증입니다.

이 월세 거래를 전세로 환산해 보면, 전환이율을 연 4.5%로 가정할 때 (260만원/월 × 12개월) ÷ 0.045 = 약 69,333만원의 전세보증금이 산출됩니다. 여기에 실제 보증금 5,000만원을 더하면 총 74,333만원(약 7.4억)의 전세 가치를 가진 셈입니다. 이는 같은 단지 84.417㎡의 전세 시세가 7~8억대일 것으로 추정하게 합니다. 다만 이는 추정치이며, 실제 전세 거래가 없으므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

성동구 인근 주요 단지 전세 시세 비교

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왕십리풍림아이원의 전세 가격을 성동구 내 다른 주요 단지와 비교해 보면, 상대적으로 합리적인 수준임을 알 수 있습니다. 성동구는 최근 신축 대단지와 고급 주거 단지가 많아 전세가가 높게 형성되어 있습니다. 아래 표는 인근 단지의 실제 전세 거래 데이터를 정리한 것입니다.

성수동1가의 갤러리아포레는 168.37㎡ 초대형 평형이 420,000만원(42억)에 전세 계약되어 성동구 최고가를 기록했습니다. 이는 2011년 준공된 초고급 주상복합으로, 면적과 브랜드 가치가 반영된 결과입니다. 금호동1가의 이편한세상금호파크힐스는 2019년 준공된 신축으로, 84.982㎡가 100,000만원(10억)에 거래되어 왕십리풍림아이원 대형 평형(98,000만원)과 비슷한 수준입니다. 하왕십리동의 텐즈힐(1단지)도 84.96㎡가 99,750만원(약 10억)에 거래되어, 왕십리풍림아이원의 114.928㎡ 전세가(98,000만원)와 거의 동일한 가격대를 형성하고 있습니다.

이를 통해 왕십리풍림아이원의 대형 평형(114.928㎡)이 신축 단지의 중형 평형(84㎡대)과 비슷한 전세가를 보인다는 점이 흥미롭습니다. 이는 구축 단지임에도 넓은 평형에 대한 수요가 여전히 존재함을 의미합니다. 반면 중소형 평형(59.936㎡)은 65,000만원으로, 같은 면적대의 신금호파크자이(84,000만원)나 왕십리자이(80,000만원)보다 낮은 수준입니다. 이는 건축연도 차이와 단지 선호도가 반영된 결과로 볼 수 있습니다.

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지

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전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 철저한 사전 확인이 필수입니다. 아래 5가지 체크리스트를 반드시 숙지하고 계약에 임하시기 .

1. 등기부등본 확인은 계약 당일 다시 발급받으세요. 인터넷등기소에서 무료로 열람 가능합니다. 근저당권 설정 금액, 가압류, 소유권 이전 여부를 반드시 확인하세요. 근저당이 전세보증금보다 크면 ‘깡통전세’ 위험이 있습니다. 예를 들어, 왕십리풍림아이원 114.928㎡의 전세보증금이 98,000만원이라면, 근저당권 설정 금액이 이보다 낮아야 안전합니다. 계약 직전 다시 발급받아 변동 사항이 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

2. 깡통전세 판별은 매매가 대비 전세가 비율로 합니다. 매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 큽니다. 왕십리풍림아이원의 평균 실거래매매가가 154,500만원(15.4억)이라고 가정하면, 114.928㎡의 전세가 98,000만원은 비율이 약 63.4%로 안전한 수준입니다. 하지만 59.936㎡의 전세가 65,000만원은 매매가 대비 비율이 더 낮아(약 42.1%) 상대적으로 안전합니다. 계약 전 해당 호실의 최근 매매가를 반드시 확인하세요.

3. 전세보증보험은 HUG 또는 SGI에 가입하세요. HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험은 전세금을 온전히 돌려받지 못할 경우 보상해 줍니다. 가입 조건은 전세가 ÷ 매매가 ≤ 90%이며, 보증료는 연 0.1~0.2% 수준입니다. 예를 들어, 전세보증금이 98,000만원이라면 보증료는 연 98,000만원 × 0.15% = 약 147만원 정도입니다. 인터넷으로 신청 후 심사를 거쳐 보증서를 발급받을 수 있습니다. 임대인이 동의하지 않으면 가입이 어려우므로 계약 전에 미리 협의하세요.

4. 확정일자는 전입신고와 같은 날 처리하세요. 전입신고와 확정일자는 반드시 같은 날 주민센터 또는 인터넷등기소에서 받아야 합니다. 확정일자를 받으면 후순위 임차인보다 우선 변제권을 가지게 됩니다. 전세보증금이 큰 경우, 하루라도 늦어지면 위험할 수 있습니다. 계약 당일 바로 처리하는 것을 원칙으로 하세요.

5. 임대차 3법의 핵심을 반드시 이해하세요. 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년을 더 연장할 수 있는 권리입니다. 전월세상한제는 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한합니다. 예를 들어, 현재 전세보증금이 65,000만원이라면 갱신 시 최대 68,250만원까지만 인상 가능합니다. 이 권리를 행사하려면 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 서면으로 통보해야 합니다.

핵심 요약

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성동구 왕십리풍림아이원의 2026년 7월 기준 전세 시장은 대형 평형(114.928㎡)이 98,000만원(9.8억), 중소형 평형(59.936㎡)이 65,000만원(6.5억)에 거래되었습니다. 월세는 중형 평형(84.417㎡)이 보증금 5,000만원에 월세 260만원/월로 체결되어, 목돈 부담을 줄이려는 수요가 있음을 보여줍니다. 인근 신축 단지(텐즈힐, 이편한세상금호파크힐스)와 비교할 때, 왕십리풍림아이원은 구축임에도 넓은 평형에서 경쟁력 있는 전세가를 유지하고 있습니다. 계약 전 등기부등본 확인, 깡통전세 판별, 보증보험 가입, 확정일자 처리, 임대차 3법 숙지를 반드시 실천하시기 .

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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.