성남 분당 장미마을 전세 7월 실거래 분석

2026년 7월 장미마을(현대) 전세 시장 개요

2026년 7월, 성남시 분당구 야탑동에 자리한 장미마을(현대) 아파트의 전세·월세 실거래 데이터를 분석했습니다. 다양한 평형대에서 골고루 거래가 이뤄지고 있습니다. 이 단지는 1993년에 지어진 구축으로, 분당구 안에서도 접근성이 좋은 야탑동에 있습니다. 이번 달 신고된 전월세 거래는 총 10건. 이 중 전세가 7건, 월세가 3건입니다. 거래 건수가 10건 미만이라 전체 시세를 대표하긴 어렵지만, 면적별로 세분화된 가격대를 확인할 수 있어 실수요자에겐 유용한 참고자료입니다. 장미마을은 41.76㎡부터 101.99㎡까지 다양한 전용면적으로 이뤄져 있어 소형부터 중대형까지 두루 수요를 보입니다.

전세 보증금은 30,450만원에서 79,000만원까지 분포합니다. 이는 같은 분당구 내 신축 대단지와 비교하면 상대적으로 낮은 수준입니다. 건축 연한이 30년을 넘은 구축 단지이자, 분당구 안에서도 야탑동의 상대적 위치가 반영된 결과입니다. 정확한 전세가율을 산출하려면 매매 실거래가 데이터가 필요한데, 이번 자료에는 별도로 제공되지 않았습니다. 그래도 분당구 전체 전세 평균(약 120,502만원)과 비교하면 장미마을의 보증금은 대체로 낮은 편입니다. 실수요자 입장에선 상대적으로 부담 없는 보증금으로 분당구에 주거지를 마련할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 구축 단지 특성상 관리 상태, 주차 공간, 단열 성능 등을 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

전세 실거래가 세부 분석 (면적별, 층별)

장미마을(현대)의 전세 거래를 면적별로 보면, 가장 큰 면적인 101.99㎡는 9층에서 79,000만원에 거래됐습니다. 이는 동일 단지 내 최고 보증금으로, 중대형 평형의 수요가 여전하다는 걸 보여줍니다. 84.79㎡는 11층에서 67,700만원에, 75.188㎡는 9층에서 64,000만원에 전세 계약이 이뤄졌습니다. 59.4㎡는 14층에서 57,000만원으로 소형 평형 중 가장 높은 보증금을 기록했습니다. 가장 다양한 거래가发生한 면적은 41.76㎡입니다. 4층 40,000만원, 15층 39,000만원, 8층 30,450만원으로 동일 면적임에도 층에 따라 약 1억 원 가까이 차이가 납니다.

이는 같은 단지 안에서도 층별 선호도, 일조권, 조망 등의 차이가 가격에 반영된 결과로 해석됩니다. 저층인 8층 보증금이 가장 낮은 건 일반적인 시장 원리와 일치하며, 협상에 따라 추가 할인 여지가 있을 수 있습니다. 다음은 2026년 7월 장미마을(현대)의 전세 실거래 데이터를 정리한 표입니다.

표에서 확인할 수 있듯, 장미마을의 전세 보증금은 면적과 층에 따라 상당한 편차를 보입니다. 75.188㎡와 59.4㎡의 경우 같은 구축임에도 보증금 차이가 7,000만원 정도입니다. 실수요자는 자신의 예산과 필요 면적을 고려해 선택할 필요가 있습니다. 41.76㎡는 3건의 거래가 모두 다른 금액으로 이뤄져 협상 여지가 있을 수 있습니다. 전세 거래가 7건으로 10건 미만이므로, 이 데이터는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

월세 거래 동향 및 보증금 분포

장미마을(현대)에서는 2026년 7월 중 총 3건의 월세 거래가 이뤄졌습니다. 75.188㎡ 6층은 보증금 30,000만원에 월세 130만원, 74.61㎡ 2층은 보증금 13,000만원에 월세 170만원, 41.76㎡ 9층은 보증금 20,000만원에 월세 80만원으로 각각 계약됐습니다. 비슷한 면적이라도 보증금과 월세 구조가 크게 다릅니다. 75.188㎡는 상대적으로 보증금을 높이고 월세를 낮춘 반면, 74.61㎡는 보증금을 낮추고 월세를 높인 형태입니다.

이는 임대인과 임차인의 협상에 따라 보증금과 월세 비중이 달라질 수 있음을 보여줍니다. 41.76㎡의 경우 보증금 20,000만원에 월세 80만원으로, 소형 면적에서도 반전세 수요가 있음을 알 수 있습니다. 다음은 월세 실거래 데이터를 정리한 표입니다.

75.188㎡ 전세 보증금이 64,000만원(9층)인 점을 생각하면, 반전세 보증금 30,000만원과 월세 130만원은 보증금 차액 34,000만원에 대해 연간 1,560만원(130×12)의 월세 수익을 내는 구조입니다. 이는 약 4.59%의 수익률로, 시중 전환이율인 연 4~5% 범위에 맞습니다.这样的比较는 임차인이 전세와 월세 중 어떤 방식을 택할지 판단하는 데 도움이 됩니다. 74.61㎡는 동일 면적 전세 거래가 없어 직접 비교가 어렵지만, 보증금을 낮추고 월세를 높인 전형적인 고월세 반전세로 볼 수 있습니다. 월세 거래도 3건으로 사례가 제한적이므로 참고용으로 보시면 됩니다.

인근 단지와 비교를 통한 시장 위치

같은 분당구 안에서도 신축 대단지인 판교푸르지오그랑블(2011년식) 117.5193㎡는 전세 보증금 157,500만원(약 15.75억), 판교알파리움2단지(2015년식) 129.399㎡는 148,000만원(약 14.8억)에 거래됐습니다. 정자동의 현대I-PARK2(2003년식) 145.46㎡ 역시 141,700만원(약 14.17억)으로 고가를 형성하고 있습니다. 이와 비교하면 장미마을(현대)의 최고 보증금인 79,000만원(101.99㎡)은 절반 수준에 불과합니다. 이는 건축 연도와 입지 차이에서 비롯된 결과입니다.

장미마을은 1993년 준공으로 노후화가 진행된 반면, 판교 및 정자동의 단지들은 2000년대 이후 지어져 주거 선호도가 높습니다. 또한 야탑동은 분당구 안에서도 상대적으로 저평가된 지역으로 인식되는 측면이 있습니다. 그러나 장미마을도 인근 생활 인프라가 잘 갖춰져 있고, 대중교통 접근성도 무시할 수 없어 전세 수요가 꾸준히 발생하고 있습니다. 실수요자 입장에서는 장미마을의 전세 보증금이 분당구 평균보다 낮아 상대적으로 부담이 적은 주거 선택지가 될 수 있습니다.

41.76㎡는 30,450만원에서 40,000만원 대로, 소형 주거를 원하는 1인 가구나 신혼부부에게 매력적인 가격대입니다. 다만 구축 단지 특성상 관리 상태나 주차 공간 등을 반드시 확인해야 합니다. 같은 분당구 안에서도 장미마을과 같은 가격대의 단지는 드물기 때문에, 예산이 제한된 세입자에겐 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만 전세 계약 전에 인근 중개업소를 통해 최근 매매 실거래가를 반드시 확인하고, 전세가율을 스스로 계산해보는 게 중요합니다.

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지

전세 계약을 앞두고 있다면 다음 5가지를 꼼꼼히 점검해야 안전한 거래가 가능합니다.

첫째, 등기부등본을 계약 당일 다시 발급받으세요. 근저당권 설정 여부, 가압류, 소유권 이전 경위 등을 반드시 확인합니다. 장미마을(현대)과 같은 구축은 근저당이 설정되어 있을 가능성이 있으므로, 전세 보증금보다 근저당 채권 최고액이 낮은지 확인해야 합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 수백 원으로 즉시 발급 가능하니 계약 직전에 한 번 더 확인하는 습관이 필요합니다.

둘째, 깡통전세 여부를 판별하세요. 실거래 매매가 대비 전세 보증금 비율이 80% 이상이면 위험 신호입니다. 장미마을의 경우 101.99㎡ 전세 보증금이 79,000만원인데, 만약 매매가가 약 11~12억 수준이라면 전세가율은 65~72%로 비교적 안정적입니다. 그러나 매매가가 낮아질 경우 위험할 수 있으니 반드시 최근 매매 실거래가를 별도로 확인하세요. 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 네이버 부동산에서 동일 평형의 직전 매매가를 검색하는 것이 좋습니다.

셋째, 전세보증보험에 가입하세요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)의 전세보증보험은 임차인 보호에 필수적입니다. HUG 가입 조건은 전세 보증금이 매매가의 90% 이하여야 하며, 보증료는 연 0.1~0.2% 수준입니다. 인터넷 신청 후 심사를 거쳐 보증서가 발급되니 계약 전에 조건을 확인하고 가입을 진행하세요. 장미마을 101.99㎡ 보증금 79,000만원 기준으로 보증료는 연간 약 79만원에서 158만원 수준이지만, 보증금 전체를 보호받을 수 있어 안심됩니다.

넷째, 확정일자를 전입신고와 같은 날에 받으세요. 주민센터나 인터넷등기소에서 전입신고와 동시에 확정일자를 부여받아야 대항력과 우선변제권을 모두 확보할 수 있습니다. 하루라도 늦어지면 다른 채권자보다 후순위가 될 위험이 있습니다. 장미마을처럼 근저당이 있을 수 있는 구축에서는 확정일자를 받지 않으면 보증금을 떼일 가능성이 크니 반드시 같은 날 처리하세요.

다섯째, 임대차 3법의 내용을 숙지하세요. 계약갱신청구권은 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있으며, 전월세상한제에 따라 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 장미마을은 1993년 준공이므로 상한제 적용 시 인상 폭이 제한되어 장기 거주 시 예측 가능한 비용 관리가 가능합니다. 갱신을 원할 경우 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 의사를 통지해야 하니 일정을 미리 확인하세요.

핵심 요약

2026년 7월 성남 분당구 야탑동 장미마을(현대)의 전세 실거래 데이터를 분석한 결과를 세 줄로 요약합니다.

첫째, 전세 보증금은 면적과 층에 따라 30,450만원에서 79,000만원까지 폭넓게 형성되어 있습니다. 41.76㎡ 소형의 경우 3억 원 초반부터 4억 원까지 선택지가 다양합니다.

둘째, 월세 시장에서는 보증금 13,000만원~30,000만원에 월세 80만원~170만원 수준으로 거래됐으며, 전세와 월세 간 보증금 차이를 활용한 수익률은 약 4.5%로 시장 전환이율 수준입니다.

셋째, 분당구 내 신축 대단지와 비교하면 전세 보증금이 절반 수준으로 상대적으로 저렴하나, 구축 단지인 만큼 등기부등본 확인과 전세보증보험 가입 등 안전장치를 철저히 갖추는 게 중요합니다.

이상으로 장미마을(현대)의 7월 전월세 시장 분석을 마칩니다. 이 자료는 실거래 데이터를 기반으로 한 참고 정보이며, 실제 계약 시에는 공인중개사와의 상담과 등기부등본 확인을 반드시 병행하시기 바랍니다.

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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.

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