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산운마을11단지(판교포레라움) 전월세 시장 개요#
경기 성남시 분당구 운중동에 있는 산운마을11단지(판교포레라움)는 2009년에 지어진 비교적 오래된 아파트 단지입니다. 판교신도시 안에 자리 잡고 있어 주거 선호도가 높은 지역 중 하나예요. 2026년 6월과 7월을 중심으로 한 최근 거래 데이터를 보면, 전세와 월세 모두 활발하게 거래되고 있습니다. 해당 단지의 전용면적은 51㎡대와 59㎡대로 구성되어 있으며, 2026년 7월 기준 총 9건의 전월세 거래가 체결됐습니다. 다만 거래 건수가 10건 미만이라서, 이 데이터는 참고용으로 활용하는 게 좋겠습니다.下面就 전세와 월세 거래를 각각 나누어 자세히 살펴보겠습니다.
산운마을11단지 전세 실거래 분석#
산운마을11단지(판교포레라움)의 전세 거래는 주로 59㎡대에서 활발하게 일어났습니다. 2026년 5월과 6월에 걸쳐 총 4건의 전세 계약이 이뤄졌으며, 보증금 수준은 면적과 층수에 따라 차이가 났습니다. 59.84㎡와 59.9㎡ 면적의 고층(14~18층) 거래는 대부분 6,500만원(6억 5천만 원) 수준에서 계약됐습니다. 반면, 저층인 6층의 59.84㎡는 5,880만원(5억 8천 8백만 원)으로 고층보다 약 620만원(6억 2천만 원) 낮은 가격에 거래됐습니다. 51.13㎡ 면적의 5층 전세는 5,800만원(5억 8천만 원)에 계약되었습니다. 이렇게 가격 차이는 동일 단지 안에서도 층별, 면적별로 전세 보증금이 다르게 형성되고 있음을 보여줍니다.
전세 거래 상세 내역#
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 전세보증금(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 59.9 | 2009 | 18 | 65,000 |
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 59.84 | 2009 | 6 | 58,800 |
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 59.84 | 2009 | 14 | 65,000 |
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 59.84 | 2009 | 8 | 65,000 |
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 51.13 | 2009 | 5 | 58,000 |
표를 보면, 59㎡대 전세 보증금은 5,880만원(5억 8천 8백만 원)에서 6,500만원(6억 5천만 원) 사이로形成了。 동일한 59.84㎡ 면적이어도 6층은 5,880만원(5억 8천 8백만 원)인 반면, 8층, 14층, 18층은 6,500만원(6억 5천만 원)으로 약 620만원(6억 2천만 원) 차이가 납니다. 이는 아파트 전세 시장에서 층간 선호도와 일조권, 조망권 등의 요소가 보증금에 직접적인 영향을 미친다는 걸 나타냅니다. 또한 51.13㎡ 면적의 5층 거래는 5,800만원(5억 8천만 원)으로, 59.84㎡ 저층과 비슷한 수준임을 알 수 있습니다. 이런 데이터를 보고 세입자들은 자신의 예산과 선호 조건에 맞춰 전세 물건을 선택할 수 있겠습니다.
산운마을11단지 월세 실거래 분석#
산운마을11단지(판교포레라움)의 월세 시장은 전세보다 계약 형태가 좀 더 다양했습니다. 2026년 5월과 6월에 걸쳐 총 4건의 월세 거래가 있었는데, 보증금과 월세 조합이 정말 다양했습니다. 월세 거래는 전세와 달리 보증금 규모에 따라 월세 부담이 크게 달라지는 구조였습니다. 예를 들어, 보증금을 낮추는 대신 월세를 높게 설정한 반전세 계약부터, 보증금을 높게 잡고 월세 부담을 최소화한 계약까지 다양한 선택지가 있었습니다. 이는 세입자의 자금 상황과 월 소득에 따라 유연하게 주거 방식을 선택할 수 있다는 걸 의미합니다.
월세 거래 상세 내역#
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 보증금(만원) | 월세(만원/월) |
|---|---|---|---|---|---|
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 51.13 | 2009 | 4 | 40,000 | 60 |
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 51.16 | 2009 | 10 | 39,000 | 42 |
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 59.84 | 2009 | 17 | 31,500 | 105 |
| 산운마을11단지(판교포레라움) | 59.84 | 2009 | 15 | 13,000 | 235 |
월세 거래를 보면, 51㎡대는 보증금 3,900만원(3억 9천만 원)에서 4,000만원(4억 원) 사이에 월세가 42만 원에서 60만 원 수준으로 형성됐습니다. 반면 59.84㎡ 면적의 17층 거래는 보증금 3,150만원(3억 1천 5백만 원)에 월세 105만 원이었고, 같은 면적 15층은 보증금 1,300만원(1억 3천만 원)에 월세 235만 원으로 매우 높은 월세 부담을 보였습니다. 보증금과 월세 간의 역의 관계가 뚜렷하게 나타나며, 보증금을 낮출수록 월세 부담이 급격히 증가하는 패턴을 확인할 수 있습니다. 이런 구조는 세입자가 초기 자금을 얼마나 준비할 수 있는지에 따라 월 부담이 크게 달라질 수 있음을 보여줍니다.
📌 놓치면 아쉬운 글
강남구 전월세 시장, 7월 실거래가 분석인근 단지 전세 시세 비교#
산운마을11단지(판교포레라움)의 전세 시세를 더 객관적으로 이해하려면, 같은 성남시 분당구 안에 있는 인근 주요 단지들의 전세 거래 데이터도 함께 보는 게 도움이 됩니다. 판교신도시 안에는 다양한 연식과 규모의 아파트 단지들이 섞여 있어, 단지마다 전세 가격대가 다릅니다. 최근 2026년 7월 초에 거래된 백현동과 정자동의 대형 평형 아파트들은 높은 전세 보증금을 형성하고 있습니다. 이들 단지의 전세 가격과 산운마을11단지의 전세 가격을 비교하면, 같은 판교 안에서도 입지와 단지 규모에 따라 시장이 세분화되어 있음을 알 수 있습니다.
분당구 인근 주요 단지 전세 거래#
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 전세보증금(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 판교알파리움2단지 | 129.399 | 2015 | 11 | 148,000 |
| 현대I-PARK2 | 145.46 | 2003 | 19 | 141,700 |
| 판교알파리움1단지 | 123.339 | 2015 | 2 | 140,000 |
| 판교알파리움2단지 | 96.815 | 2015 | 18 | 135,000 |
| 판교푸르지오그랑블 | 98.986 | 2011 | 3 | 126,000 |
표를 보면, 백현동의 판교알파리움2단지 129.399㎡는 2026년 7월 1일에 148,000만원(14억 8천만 원)에 전세 계약이 체결됐습니다. 같은 날 거래된 판교알파리움1단지 123.339㎡도 140,000만원(14억 원)에 계약됐습니다. 정자동의 현대I-PARK2 145.46㎡는 141,700만원(14억 1천 7백만 원)으로 비슷한 수준이었습니다. 반면, 산운마을11단지의 59㎡대 전세가 58,800만원~65,000만원(5억 8천 8백만 원~6억 5천만 원)인 점을 생각하면, 전용면적 차이가 크지만 같은 판교 안에서도 단지와 면적에 따라 전세 보증금이 최대 2배 이상 차이가 납니다. 이는 세입자들이 자신의 예산과 필요한 주거 면적에 맞춰 다양한 선택지를 고려해야 한다는 걸 보여줍니다.
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지#
전세 계약은 목돈이 오가는 중요한 거래인 만큼, 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 꼼꼼히 체크해야 합니다. 아래 5가지 항목을 반드시 숙지하고, 계약 당일에도 다시 한번 확인하는 습관이 필요합니다.
1. 등기부등본 확인#
계약 당일 등기부등본을 다시 발급받아 근저당, 가압류, 소유권 이전 여부를 반드시 확인하세요. 산운마을11단지(판교포레라움)의 매매 실거래가는 약 137,966만원(13.8억)으로 추정됩니다. 전세 보증금이 65,000만원(6.5억)인 경우, 전세가율은 약 47%로 안전한 수준입니다. 하지만 등기부등본에 설정된 근저당권의 총액이 전세 보증금을 초과하는지는 꼭 확인해야 합니다. 만약 근저당 총액이 전세 보증금보다 크다면, 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으니 주의하세요.
2. 깡통전세 판별#
매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이면 깡통전세로 분류되어 위험합니다. 산운마을11단지(판교포레라움)의 평균 실거래가 137,966만원(13.8억)을 기준으로, 전세 보증금 65,000만원(6.5억)의 전세가율은 약 47%입니다. 이는 매우 안전한 수준이라 깡통전세의 위험은 낮습니다. 다만 인근 단지 중 전세가율이 높은 물건이 있다면 반드시 추가로 확인이 필요합니다. 신축 단지나 최근 급등한 지역의 경우 전세가율이 높아질 수 있으니 조심하세요.
3. 전세보증보험 가입#
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)의 전세보증보험에 반드시 가입하세요. HUG 가입 조건은 전세가 ÷ 매매가 ≤ 90%이며, 보증료는 연 0.1~0.2% 수준입니다. 산운마을11단지(판교포레라움)의 경우 전세가율이 47%로 HUG 가입 조건을 충분히 충족합니다. 가입 절차는 인터넷 신청 후 심사를 거쳐 보증서가 발급되며, 계약 전 미리 자격 요건을 확인하는 게 좋습니다. 보증보험에 가입하면 집주인의 경제적 문제로 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서도 안전하게 보호받을 수 있습니다.
4. 확정일자와 전입신고#
전입신고와 확정일자는 반드시 같은 날 처리해야 합니다. 계약 당일 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소를 통해 확정일자를 받으세요. 확정일자는 전세권보다 순위가 낮지만, 후순위 임차인보다 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 부여합니다. 전세보증보험 가입 시에도 확정일자가 필수 요건인 경우가 많으므로, 계약과 동시에 처리하는 게 원칙입니다. 이 절차를 놓치면 보증금 회수에 큰 차질이 생길 수 있습니다.
5. 임대차 3법 이해#
계약갱신청구권은 1회에 한해 2년간 연장할 수 있으며, 전월세상한제에 따라 인상률은 5% 이내로 제한됩니다. 산운마을11단지(판교포레라움)에 거주하면서 안정적인 주거를 원한다면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 명확히 전달해야 합니다. 또한 특약사항에 증축이나 리모델링 등이 명시되어 있다면, 이로 인한 임대료 인상 가능성도 고려해 보세요. 계약 전 공인중개사의 자격증과 중개보수 요율표를 반드시 확인하고, 계약서의 모든 특약사항을 꼼꼼히 읽어보세요.
핵심 요약#
2026년 7월 기준, 산운마을11단지(판교포레라움)의 전세 시장은 59㎡대 기준 5,880만원~6,500만원(5억 8천 8백만 원~6억 5천만 원) 수준에서 거래됐으며, 월세는 보증금과 월세 조합이 다양하게 나타났습니다. 동일 단지 안에서도 층수와 면적에 따라 전세 가격이 최대 620만원(6억 2천만 원)까지 차이가 났으며, 월세는 보증금 규모에 따라 월 부담이 크게 달라졌습니다. 전세 계약 시에는 등기부등본 확인, 깡통전세 판별, 전세보증보험 가입, 확정일자 및 전입신고, 임대차 3법 이해 등 5가지 필수 체크리스트를 반드시 숙지하여 안전한 거래를 진행하시기 바랍니다.
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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.