공고·시장 개요#
2026년 9월 서울 동작구 주거 시장은 대형 평형과 신축 단지가 중심이 된 활발한 거래를 보이고 있습니다. 공개된 실거래 데이터를 보면 흑석동, 사당동, 대방동 일대 주요 아파트들이 1억 원대 중반의 전세보증금으로 움직이고 있습니다. 참고자료상 ‘신림푸리지오’ 단지는 해당 기간 실거래 확인이 되지 않아, 동일 지역을 대표할 수 있는 인근 단지 계약 사례로 시세를 파악하는 것이 좋습니다. 동작구 전세보증금 평균은 약 10억 7,335만원으로, 서울 외곽치고는 높은 가격대입니다. 단순 분양가가 아닌 실제 거주 목적 임차인의 지불 금액이므로 시장 수요를 반영하는 지표로 활용 가치가 높습니다.
| 구분 | 항목 | 내용 |
|---|---|---|
| 지역 | 서울 동작구 | 2026년 09월 실거래 기준 |
| 전세 평균 | 107,335만원 | 구 전체 통계 (약 10.7억) |
| 전세 최고 | 125,000만원 (12.5억) | 흑석동 아크로리버하임 84㎡ |
| 전세 최저 | 95,000만원 (9.5억) | 구 전체 최저 기록 |
| 주요 단지 | 아크로리버하임, 래미안로이파크 | 최근 계약 집중 지역 |
단지별 전세·월세 시세#
최근 거래 내역을 보면 흑석동 아크로리버하임이 가장 높은 보증금을 기록했습니다. 2019년 준공된 이 단지 84.75㎡ 타입은 16층에서 12억 5,000만원에 전세 계약이 체결되었고, 같은 평형대 다른 층에서도 12억 원 안팎의 경쟁적인 가격대가 형성되었습니다. 신축 영향력이 강한 흑석리버파크자이(2025년식)도 84㎡ 대로 10억 5,000만원에서 11억 원 사이 전세 계약이 다수 확인되었습니다. 상대적 구형인 대방2차e-편한세상(2003년식) 131㎡ 타입은 월세 형태로 계약이 이루어져, 보증금 11억 원에 월세 95만원 조건으로 확정되었습니다.
전세 거래 데이터#
아래 표는 2026년 9월 동작구 전세 계약 실적을 면적과 층수별로 정리한 것입니다. 9억 5,000만원 이하 거래는 확인되지 않았고, 대부분 10억 원 이상 고액 보증금이 요구되었습니다.
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 전세보증금(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 아크로리버하임 | 84.75 | 2019 | 16 | 125,000 |
| 아크로리버하임 | 84.91 | 2019 | 3 | 120,750 |
| 아크로리버하임 | 84.91 | 2019 | 14 | 120,000 |
| 힐스테이트 상도 | 120.93 | 2013 | 4 | 120,000 |
| 래미안로이파크 | 123.98 | 2018 | 8 | 115,500 |
| 흑석리버파크자이 | 84.99 | 2025 | 18 | 110,000 |
| 흑석한강푸르지오 | 115.98 | 2012 | 6 | 108,000 |
| 이수푸르지오더프레티움 | 84.99 | 2021 | 10 | 107,000 |
| 흑석리버파크자이 | 84.94 | 2025 | 13 | 107,000 |
| 흑석리버파크자이 | 84.99 | 2025 | 15 | 105,000 |
| 래미안로이파크 | 84.98 | 2018 | 15 | 105,000 |
| 래미안로이파크 | 84.98 | 2018 | 18 | 103,000 |
| 래미안트윈파크 | 84.76 | 2011 | 6 | 100,000 |
| 보라매e편한세상 | 133.30 | 2010 | 9 | 100,000 |
월세 거래 데이터#
월세 거래는 전세보다 건수가 적었지만, 고액 보증금과 함께 중위권 수준 월세가 거래되었습니다. 대방2차e-편한세상 사례처럼 넓은 전용면적 대형 평형은 전세보다 월세 계약이 선호되는 경향이 있습니다.
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 보증금(만원) | 월세(만원/월) |
|---|---|---|---|---|---|
| 대방2차e-편한세상 | 131.63 | 2003 | 18 | 110,000 | 95 |
전세가율·깡통전세 점검#
전세 보증금 안전성을 평가할 때 가장 중요한 지표는 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율입니다. 서울 주요 권역 2026년 기준 전세가율 참고 범위를 보면, 동작구와 같은 외곽 신도시권이나 일반 주거지는 58%에서 66% 사이를 유지할 때 안정적으로 분류됩니다. 최근 거래된 84㎡ 표준 평형 전세보증금이 10억에서 12억 5,000만원 선임을 감안할 때, 해당 단지 시세 매매가가 20억 원 이상이면 전세가율은 50%~60% 대에 머물러 깡통전세 위험이 상대적으로 낮습니다.
| 위험도 구분 | 전세가율 범위 | 특징 및 시사점 |
|---|---|---|
| 안전 | 50% ~ 66% | 시장 평균 선, 보증보험 가입 용이 |
| 주의 | 66% ~ 80% | 보증보험 가입 한계 근접, 점검 필요 |
| 위험 | 80% 이상 | 깡통전세 가능성, 매도 시 손실 발생 |
📌 놓치면 아쉬운 글
2026년 04월 양천구 전세·월세 시세 분석전세 계약 전 체크리스트#
안전한 전월세 계약을 위해 확인해야 할 절차와 사항들을 정리했습니다. 아래 항목들은 법적 분쟁 예방과 보증금 안전회수를 위한 필수 단계입니다.
- 등기부등본 확인: 계약서 작성 전 소유자의 근저당, 가압류, 압류 여부를 최신 등기부등본으로 확인합니다. 기존 대출 잔액이 전세보증금보다 크지 않은지 점검하세요.
- 깡통전세 판별: 매매가 대비 전세보증금 비율이 80%를 초과하지 않는지 계산해 보세요. 이를 초과하면 보증보험 가입이 불가하며, 주거 안정성이 떨어집니다.
- 전세보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 보증보험 가입은 필수입니다. 가입 조건은 전세가율 90% 이하이며, 보증료는 연간 0.1~0.2% 수준입니다.
- 확정일자 부여: 전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 합니다. 세입자가 담보물권 우선순위에서 유리한 지위를 차지하도록 해주는 법적 절차입니다.
- 임대차 3법 이해: 계약갱신청구권은 1회에 한해 2년 연장이 가능하며, 전월세상한제는 기존 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있음을 기억하세요.
- 계약서 특약 및 공인중개사 확인: 중개보수 요율표 게시 여부, 공인중개사 자격증 비치 여부를 확인하세요. 계약서 내 특약사항(관리비, 월세 등)에 누락이 없는지 꼼꼼히 검토해야 합니다.
마무리#
2026년 9월 동작구 전월세 시장은 동형 아파트 간에도 층수나 재실 여부에 따라 적지 않은 가격 차이가 나타나는 특성을 보입니다. 신축 단지는 11억 원대 보증금이 흔하며, 구형 단지라도 대형 평형이라면 10억 원 이상 보증금이 요구되는 현실입니다. 실거래 데이터는 시장 상황 파악 기준선으로만 활용하시고, 실제 계약 시에는 해당 시점 시세 변동을 재확인하시기 바랍니다.
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지#
- 등기부등본 재발급: 계약 당일에도 새 등기부가 나올 수 있으므로, 부금 납부 직전 최신 등기부를 발급받아 영등포·근저당 현황을 최종 확인하세요.
- HUG 보증보험 절차: 인터넷 홈페이지에서 가입 자격을 먼저 조회한 후, 심사 통과 시 보증서 발급까지 보통 1~2주 내 처리되므로 일정을 미리 계획하세요.
- 전세 추정가 환산 예시: 매매가가 20억 원인 자택의 경우, 안전 전세가율 60% 적용 시 전세보증금 상한선은 약 12억 원으로 계산됩니다. 이를 초과하는 보증금은 특별한 사유가 없으면 피하는 것이 좋습니다.
- 월세 환산 비교: 전세보증금 11억 원을 기준금리 연 4.5%로 월세화할 경우, (11억 - 5,000만) x 0.045 / 12 = 월 412,500원 수준의 이자 부담이 발생함을 숙지해야 합니다.
- 주변 시세 조사: 같은 동 내 유사 평형 최근 3개월 실거래가를 한국부동산원 사이트에서 직접 조회하여 계약 가격 적정성을 판단해보세요.
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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.
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