동작구 전세 시장 분석 (2026년 7월)

동작구 전월세 시장, 고가 전세 거래 활발

2026년 7월 서울 동작구 아파트 전월세 시장은 흑석동과 사당동을 중심으로 고가 전세 거래가 두드러졌습니다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 이달 동작구에서 체결된 전세 계약의 보증금 최고액은 125,000만원(12.5억)에 달했습니다. 반면 최저 보증금은 79,800만원(약 8억)으로, 전반적으로 8억에서 12억 사이의 중대형 평형 위주로 거래가 집중된 모습입니다. 평균 전세 보증금은 93,163만원(약 9.3억)으로 집계되어, 동작구가 서울 내에서도 고가 주거지로 자리 잡았음을 확인할 수 있습니다.

이번 달 거래 건수는 총 20건으로, 비교적 활발한 거래량을 보였습니다. 흑석동 아크로리버하임, 롯데캐슬에듀포레 등 한강 변에 위치한 신축 대단지의 거래가 두드러졌습니다. 이들 단지는 2018년 이후 준공된 최신식 아파트로, 높은 전세 보증금에도 불구하고 수요자들의 선호도가 높은 것으로 분석됩니다. 반면 신대방동 보라매삼성쉐르빌은 2003년 준공된 구축임에도 불구하고 163㎡의 넓은 전용면적과 보라매공원 인근 입지 덕분에 105,000만원(10.5억)에 전세 계약이 체결되며 안정적인 수요를 입증했습니다.

동작구의 전세 시장은 강남권과 맞닿은 지리적 이점과 한강 조망권, 그리고 학군 등 여러 요소가 복합적으로 작용하며 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 흑석동은 한강변 재개발을 통해 대규모 신축 단지가 잇따라 입주하면서, 기존 상도동이나 사당동과는 차별화된 프리미엄을 형성하고 있습니다.

주요 단지별 전세 실거래가 분석

2026년 7월 동작구에서 거래된 주요 단지들의 전세 실거래가를 살펴보면, 흑석동과 사당동의 신축 단지들이 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 아래 표는 이달 체결된 주요 전세 계약의 상세 내역입니다.

가장 높은 전세 보증금을 기록한 단지는 흑석동의 아크로리버하임으로, 전용 84.9184㎡ 9층이 125,000만원(12.5억)에 계약되었습니다. 이 단지는 2019년 준공된 최신식 아파트로, 한강 조망과 뛰어난 단지 설계가 강점입니다. 같은 단지 내에서도 전용 59.9154㎡는 94,760만원(약 9.5억)에 거래되어, 면적에 따른 가격 차이가 뚜렷합니다. 두산위브트레지움은 118㎡ 대형 평형으로 117,000만원(11.7억)에 계약되었으며, 롯데캐슬에듀포레는 84㎡ 기준 115,000만원(11.5억)으로 뒤를 이었습니다.

상도동의 힐스테이트 상도 센트럴파크는 같은 단지 내에서도 면적과 층에 따라 80,100만원에서 95,000만원까지 가격대가 다양하게 형성되었습니다. 이는 동일 단지라도 향, 조망권, 층수 등에 따라 전세 보증금이 달라질 수 있음을 보여주는 사례입니다. 흑석한강센트레빌은 두 건의 거래가 각각 93,000만원과 91,350만원에 체결되어, 84㎡ 기준 9억 초반대에서 안정적인 시세를 유지하고 있습니다.

월세 거래 현황 및 보증금-월세 환산 분석

이번 달 동작구에서 체결된 월세 거래는 별도로 보고된 데이터가 없어, 전세 거래를 바탕으로 보증금-월세 환산 분석을 진행하였습니다. 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 전환이율은 시중 금리와 시장 상황을 반영하여 연 4.0%에서 5.0% 사이에서 형성됩니다. 중간값인 4.5%를 기준으로 주요 단지의 월세 환산액을 추정해 보았습니다.

예를 들어, 아크로리버하임 84.9184㎡의 전세 보증금 125,000만원을 기준으로, 보증금 5,000만원을 제외한 120,000만원에 대해 전환이율 4.5%를 적용하면 월세는 약 450만원으로 계산됩니다. 이는 (120,000만원 × 0.045) ÷ 12 = 450만원/월 입니다. 같은 방식으로 흑석한강푸르지오 84.98㎡(전세 95,000만원)의 경우, 보증금 5,000만원을 제외하면 90,000만원에 대해 월세는 약 337만원/월로 추정됩니다.

물론 이는 이론적인 환산액이며, 실제 월세 시장에서는 보증금 규모, 계약 기간, 임대인과 임차인의 협상력에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 보증금이 낮을수록 월세 부담이 커지는 경향이 있습니다. 예를 들어, 보증금을 5,000만원만 내고 나머지를 월세로 전환할 경우 월세 부담이 크게 증가하므로, 세입자는 자신의 자금 상황과 월 소득을 종합적으로 고려하여 선택해야 합니다.

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래인 만큼, 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 아래 5가지 체크리스트를 꼼꼼히 점검하여 안전한 전세 계약을 체결하시기 .

1. 등기부등본 확인은 계약 당일 다시 발급받으세요. 등기부등본에는 근저당, 가압류, 소유권 이전 여부 등이 상세히 기재되어 있습니다. 중개사무소에서 제공하는 등기부등본은 며칠 전 발급된 것일 수 있으므로, 반드시 계약 당일에 인터넷등기소나 정부24에서 다시 발급받아 최신 상태를 확인하세요. 근저당권 설정 금액이 전세 보증금보다 크다면, 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

2. 깡통전세를 판별하세요. 깡통전세란 매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상인 경우를 말합니다. 예를 들어, 매매가가 100,000만원(10억)인 아파트의 전세 보증금이 80,000만원(8억)을 넘는다면 위험 신호로 볼 수 있습니다. 동작구의 경우, 아크로리버하임 84㎡의 매매가를 150,000만원(15억) 내외로 가정할 때 전세가 125,000만원(12.5억)은 전세가율이 약 83%에 달합니다. 이는 깡통전세 위험이 있는 수준이므로, 반드시 해당 단지의 최근 실거래 매매가를 확인하고 전세가율을 계산해 보아야 합니다.

3. 전세보증보험에 가입하세요. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)의 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 대신 지급하는 안전장치입니다. HUG 가입 조건은 전세가 ÷ 매매가 ≤ 90%이며, 보증료는 연 0.1~0.2% 수준으로 저렴합니다. 가입 절차는 인터넷 신청 후 심사를 거쳐 보증서가 발급되며, 계약 체결 후 늦어도 1개월 이내에 가입을 완료하는 것이 좋습니다.

4. 확정일자를 같은 날 처리하세요. 전입신고와 확정일자는 반드시 같은 날 주민센터 또는 인터넷등기소에서 처리해야 합니다. 확정일자는 임차인의 우선변제권을 보장받기 위한 필수 절차로, 하루라도 늦어지면 선순위 임차인에게 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 계약 당일 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 원칙입니다.

5. 임대차 3법을 숙지하세요. 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년을 더 연장할 수 있는 권리입니다. 전월세상한제는 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한합니다. 따라서 초기 계약 시 보증금을 높게 설정하면 이후 갱신 시에도 5% 이상 인상되지 않으므로, 장기 거주를 계획한다면 초기 보증금을 합리적으로 협상하는 것이 유리합니다. 또한, 공인중개사의 자격증과 중개보수 요율표를 반드시 확인하고, 계약서 특약사항에는 하자 발생 시 수선 책임, 중도 해지 조건 등을 명확히 기재하세요.

핵심 요약

이번 동작구 전월세 시장 분석의 핵심을 세 줄로 요약하면 다음과 같습니다.

2026년 7월 동작구 전세 시장은 흑석동 신축 대단지를 중심으로 8억에서 12억대의 고가 거래가 활발했습니다. 전세 계약 시에는 반드시 등기부등본과 실거래 매매가를 확인하여 깡통전세 위험을 피하고, 전세보증보험 가입과 확정일자 설정을 통해 안전장치를 마련해야 합니다. 월세 전환 시에는 전환이율(연 4.0~5.0%)을 고려하여 자신의 자금 상황에 맞는 보증금과 월세 비율을 신중히 결정하시기 .

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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.