공고 및 시장 개요#
2026년 8월 동작구 부동산 시장은 다양한 면적과 가격대 주택 거래가 이루어지며 실수요자들의 움직임이 활발하다. 이번 조사 대상인 흑석동 우리유앤미 단지 기본 정보와 동작구 전체의 평균 시세 흐름을 파악하면 전체적인 시장 맥락을 이해하기 쉽다. 제공된 데이터를 보면 평균 실거래가는 118,000만원(11.8억)으로 집계되었으며, 이를 바탕으로 산출한 추정 공시가격은 81,420만원(8.1억) 수준이다. 공시가율은 국토부 평균 비율인 약 69.0%를 적용해 산정했으므로 실제 계약이나 세무 관련 업무를 진행할 때는 국토부 부동산공시가격알리미로 정확한 수치를 다시 확인해야 한다.
| 구분 | 주요 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 지역 및 기준 | 서울 동작구 / 2026년 08월 기준 | 국토부 실거래가 기반 |
| 평균 실거래가 | 118,000만원(11.8억) | 동작구 기준 |
| 추정 공시가격 | 81,420만원(8.1억) | 공시가율 약 69.0% 적용 |
| 키워드 단지 | 흑석동 우리유앤미 | 2003년식 아파트 |
단지별 전세 및 월세 시세
실제 거래된 내역을 바탕으로 주요 단지 보증금과 월세 조건을 구체적으로 살펴보면 임대차 시장의 현실적인 가격대를 가늠할 수 있다. 키워드 단지인 흑석동 우리유앤미의 실제 거래 사례를 먼저 확인하고, 인근 대단지들의 전세 계약 현황을 비교해 분석한다. 거래 건수가 다소 제한적이므로 해당 데이터는 참고용으로 활용하며, 개별 주택의 수리 상태나 향, 층수에 따라 실제 가격은 차이가 날 수 있다.
키워드 단지 월세 거래 분석#
키워드 단지인 흑석동 우리유앤미는 2003년에 준공된 아파트로 이번 조사 기간 동안 월세 거래가 1건 확인됐다. 해당 세대 전용면적은 59.9404㎡이며 8층 매물이 보증금 30,000만원(3억)에 월세 100만원(만원/월) 조건으로 2026년 8월 1일에 계약됐다. 중소형 면적대를 선호하는 임차인에게 알맞은 구조이며, 보증금을 일정 수준 확보하면서 매월 발생하는 주거 비용을 분산하는 형태로 거래가 성사됐다.
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 보증금(만원) | 월세(만원/월) |
|---|---|---|---|---|---|
| 흑석동 우리유앤미 | 59.9404 | 2003년식 | 8층 | 30,000만원(3억) | 100만원/월 |
인근 단지 전세 거래 분석#
동작구 내 다른 주요 단지 전세 거래 내역을 보면 10억 원을 넘는 고가 전세부터 8천만 원 대의 비교적 합리적인 전세까지 다양한 스펙트럼을 보여준다. 상도동 힐스테이트 상도 센트럴파크 118.2086㎡ 9층 매물은 전세 128,000만원(12.8억)으로 가장 높은 보증금을 기록했다. 흑석동 아크로리버하임 84.9184㎡ 6층은 전세 120,000만원(12억)에 계약되었으며, 흑석동 흑석한강센트레빌 114.83㎡ 4층은 전세 110,250만원(11억 250만)에 거래됐다. 이처럼 대형 면적이거나 한강 조망 및 신축 프리미엄이 있는 단지들은 높은 전세가를 형성한다.
| 단지명 | 면적(㎡) | 건축연도 | 층 | 전세보증금(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 상도동 힐스테이트 상도 센트럴파크 | 118.2086 | 2012년식 | 9층 | 128,000만원(12.8억) |
| 흑석동 아크로리버하임 | 84.9184 | 2019년식 | 6층 | 120,000만원(12억) |
| 흑석동 흑석한강센트레빌 | 114.83 | 2011년식 | 4층 | 110,250만원(11억 250만) |
| 본동 래미안트윈파크 | 115.5 | 2011년식 | 4층 | 105,000만원(10.5억) |
| 사당동 래미안로이파크 | 84.98 | 19층 | 105,000만원(10.5억) | |
| 흑석동 롯데캐슬에듀포레 | 84.9912 | 2018년식 | 16층 | 104,000만원(10.4억) |
| 상도동 e편한세상상도노빌리티 | 84.9704 | 2018년식 | 20층 | 102,000만원(10.2억) |
| 사당동 래미안로이파크 | 84.98 | 14층 | 96,600만원 | |
| 사당동 두산위브트레지움 | 84.422 | 2011년식 | 22층 | 95,000만원 |
| 흑석동 흑석리버파크자이 | 84.94 | 2025년식 | 2층 | 94,500만원 |
| 상도동 상도역롯데캐슬파크엘 | 74.9587 | 2021년식 | 8층 | 90,000만원 |
| 상도동 상도파크자이 | 71.252 | 2016년식 | 5층 | 90,000만원 |
| 상도동 상도파크자이 | 84.918 | 2016년식 | 18층 | 90,000만원 |
| 사당동 두산위브트레지움 | 84.422 | 2011년식 | 8층 | 88,200만원 |
전세가율 및 깡통전세 점검
임대차 계약을 체결할 때는 매매가 대비 전세 보증금 비율을 계산해 안전성을 확보해야 한다. 서울 지역 일반적인 전세가율은 구역에 따라 다르지만 대략 58%에서 66% 수준을 유지하며, 구축 아파트는 이보다 소폭 높다. 동작구 인근 전월세 통계를 보면 보증금 최고 128,000만원(12.8억)에서 최저 82,950만원, 평균 96,075만원 분포를 보인다. 주택 실제 매매 시세와 비교해 전세보증금이 매매가의 80%를 넘는 깡통전세 위험이 있는지 계약 전 반드시 검증한다. 소유자가 부담하는 근저당 설정 금액과 내 전세보증금을 합산한 총액이 주택 예상 매매가보다 안전한 범주에 있는지 확인하는 작업은 재산을 지키는 필수 단계다.
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동작구 대우유로카운티 전세, 6월 실거래 분석전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지#
임대차 계약을 앞두고 있다면 다음 다섯 가지 항목을 확인해 보증금을 안전하게 보호한다.
- 등기부등본 확인: 계약 당일에 등기부등본을 다시 발급받아 근저당, 가압류, 소유권 이전 등의 변동 사항이 없는지 눈으로 직접 확인한다.
- 깡통전세 판별: 매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이거나 선순위 채권이 과도하게 잡혀 있는 주택은 계약을 피한다.
- 전세보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험) 보증보험 가입 요건을 충족하는지 따져보고 가입한다. HUG는 전세가율이 90% 이하일 때 가입이 수월하다.
- 확정일자 및 전입신고: 잔금을 치르고 입주하는 날 즉시 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소에서 전입신고와 확정일자를 동시에 완료해 대항력을 확보한다.
- 임대차 3법 숙지: 계약갱신청구권을 활용해 1회에 한해 2년 연장이 가능하며, 전월세상한제에 따라 인상률이 5% 이내로 제한된다.
마무리#
2026년 8월 기준 동작구 우리유앤미 단지 및 주변 지역 전월세 시장은 다양한 형태의 계약으로 실수요자 주거 안정을 뒷받침한다. 실거래가 데이터를 바탕으로 적정 임대 가격을 산정하고, 계약 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 점검하는 태도가 중요하다. 주거지를 이동하거나 새로운 임대차 계약을 준비할 때 국토부 실거래가 시스템과 공시가격 정보를 수시로 확인하는 습관을 들이는 것이 좋다. 안전하고 신뢰할 수 있는 계약으로 성공적인 주거 환경을 꾸린다.
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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.
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