경희궁자이(4단지) 종로구 전세 시장 분석(2026.07)

종로구 경희궁자이(4단지) 전월세 시장 동향

서울 종로구 교북동에 있는 경희궁자이(4단지)는 2017년에 지어진 신축 단지로, 경복궁과 광화문 근처 도심 재개발 지역에 자리 잡고 있습니다. 이 단지는 총 4개로 나뉜 대규모 단지 중 하나인데, 2026년 5월부터 7월까지 약 3개월 동안 총 8건의 전월세 계약이 체결됐습니다. 거래 건수가 10건 미만이라 데이터가 제한적이니 참고용으로만 보시면 좋겠습니다. 전세 5건, 월세 3건으로 구성됐고, 면적별로 보증금과 월세 수준도 다양하게 나타납니다.

전세 보증금은 전용면적 33.982㎡가 49,000만원, 37.2635㎡가 60,000만원, 45.879㎡는 60,600만원에서 62,500만원 사이로 형성됐습니다. 같은 면적이라도 고층(19층)이 저층보다 보증금이 소폭 높아서, 층별 선호도가 가격에 반영되고 있음을 알 수 있습니다. 월세 거래는 보증금 25,000만원에 월세 70만원부터 보증금 60,000만원에 월세 63만원까지 다양한 조합이 나타나, 임차인 자금 상황에 따라 선택 폭이 넓습니다.

이 단지는 지은 지 9년차로 아직 신축 프리미엄이 유지되고 있고, 평균 전세 보증금은 60,000만원 내외로 종로구 전체 전세 평균(전체 구 통계 64,170만원)과 비슷합니다. 다만 전용면적 45㎡대 전세가는 6억원을 넘어서, 중소형 면적이지만 종로구 신축 시장의 높은 전세 수요를 보여줍니다.

[경희궁자이(4단지)] 전세 실거래 분석

경희궁자이(4단지) 전세 거래는 전용면적 기준 33.982㎡, 37.2635㎡, 45.879㎡ 세 가지 타입에서 이뤄졌습니다. 실제 거래 데이터를 정리하면 다음과 같습니다.

가장 작은 33.982㎡는 49,000만원으로 다른 면적보다 약 11,000만원 낮습니다. 원룸형에 가까워 1~2인 가구가 쓰기 좋고, 전세 자금 마련 부담도 상대적으로 적은 편입니다. 37.2635㎡는 8층과 16층 모두 60,000만원 동일 보증금을 기록해서, 층수 차이가 가격에 큰 영향을 미치지 않았습니다.

45.879㎡는 17층과 19층에서 각각 60,600만원, 62,500만원으로 가장 높은 보증금을 보입니다. 19층이 17층보다 1,900만원 높은데, 최상층 선호도와 일조권, 조망권 차이가 반영된 결과로 보입니다. 전체적으로 보증금은 면적이 넓어질수록 오르지만, 37㎡와 45㎡ 차이가 2,500만원에 불과해 두 면적 간 가격 격차가 크지 않은 점이 특징입니다. 37㎡ 내부 구조가 효율적으로 설계돼서 실사용 면적 대비 만족도가 높기 때문으로 풀이됩니다.

[경희궁자이(4단지)] 월세 실거래 분석

경희궁자이(4단지) 월세 거래는 3건으로, 보증금과 월세 조합이 다양하게 나타납니다. 실제 월세 거래 데이터는 다음과 같습니다.

37.2635㎡ 19층은 보증금 25,000만원에 월세 70만원으로, 보증금을 낮추고 월세를 높인 전형적인 반전세 형태입니다. 이 경우 전세 보증금(60,000만원) 대비 보증금 차액 35,000만원을 월세로 전환한 셈이죠. 45.879㎡ 11층은 보증금 38,500만원에 월세 145만원으로, 동일 면적 전세가(약 60,000~62,500만원)와 비교하면 보증금 부담은 크게 줄인 대신 월세가 높아졌습니다.

45.879㎡ 14층은 보증금 60,000만원에 월세 63만원으로, 전세에 가까운 보증금을 유지하면서 소액의 월세만 추가로 내는 구조입니다. 세 가지 월세 사례를 통해 동일 단지, 동일 면적에서도 보증금과 월세 간 상충 관계(trade-off)가 뚜렷하게 나타납니다. 보증금을 많이 낼수록 월세 부담이 줄고, 적게 낼수록 월세가 늘어나는 전형적인 임대차 구조를 확인할 수 있습니다.

이러한 월세 데이터는 향후 전세에서 월세로 전환하거나 그 반대를 고려할 때 유용한 참고 자료가 됩니다. 월세가 70만원을 넘는 경우는 비교적 고액 월세에 해당하니, 세전 소득 대비 월세 비중을 꼼꼼히 계산한 뒤 계약하는 것이 바람직합니다.

인근 단지 전세·월세와의 비교

경희궁자이는 4단지 외에도 2단지, 3단지가 종로구에 있고, 같은 시기에 지어져 비슷한 주거 환경을 제공합니다. 인근 단지들의 전세 실거래 데이터를 정리하면 다음과 같습니다.

경희궁자이(2단지) 84㎡형 전세 보증금은 120,000만원(12억)에서 130,000만원(13억) 사이인데, 4단지 45㎡의 2배 이상 면적임을 감안하면 면적 대비 가격은 효율적입니다. 저층(1층)이 고층(15층·10층)보다 소폭 낮은 가격에 거래됐고, 같은 면적에서 층수에 따른 차이가 5,000만원에서 10,000만원까지 날 수 있습니다.

경희궁자이(3단지) 59.8547㎡는 94,000만원인데, 4단지 45㎡(약 60,000만원)와 비교하면 약 14㎡ 더 넓지만 보증금은 34,000만원 더 높습니다. 인왕산아이파크(2008년식)는 84.858㎡가 79,000만원으로, 2017년 지어진 단지들보다 전세가가 낮습니다. 이는 건축연도 차이(16년 vs 9년)로 인한 구축 프리미엄 상실과 관리 상태 등이 반영된 결과입니다.

월세 시장에서는 경희궁자이(3단지) 84.8359㎡ 5층이 보증금 100,000만원에 월세 60만원, 힐스테이트창경궁(2022년식) 84.95㎡ 8층이 보증금 100,000만원에 월세 42만원으로 거래됐습니다. 힐스테이트창경궁은 2022년식으로 4단지보다 5년 더 최신이지만, 월세는 오히려 낮아서 신축 여부만으로 가격이 정해지지는 않음을 보여줍니다. 종로구에서 전세를 알아본다면 같은 브랜드라도 단지별, 면적별, 건축연도별로 보증금 차이가 상당하므로, 반드시 실거래 데이터를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

종로구 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 5가지

전세 계약은 수억 원의 자금이 오가는 중요한 거래입니다. 경희궁자이(4단지) 같은 신축 단지라도 다음 항목들은 계약 전에 반드시 점검하시기 바랍니다.

등기부등본은 계약 당일 재발급하세요

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부동산 등기부등본은 말소되지 않은 근저당권, 가압류, 소유권 이전 여부를 확인할 수 있는 핵심 서류입니다. 중개사무소에서 프린트한 등기는 이미 며칠 전 자료일 수 있어서, 계약 당일 인터넷등기소에서 직접 발급하거나 대법원 전자가족관계등록시스템을 통해 확인하세요. 근저당권 설정액이 전세보증금을 넘으면 깡통전세 위험이 커서 반드시 봐야 합니다.

깡통전세는 매매가 대비 전세가 비율로 판별하세요

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매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이면 깡통전세로 분류돼 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 예를 들어 경희궁자이(4단지) 45.879㎡ 전세가 62,500만원이라면, 해당 호실 최근 매매가가 78,125만원 이하일 경우 위험 신호입니다. 공인중개사에게 해당 호실 실거래 매매가를 요청하고, 직접 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회하세요.

HUG 전세보증보험 가입은 선택 아닌 필수입니다

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전세보증금 반환을 보장받으려면 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI) 전세보증보험에 가입하세요. HUG 가입 조건은 전세가격이 매매가격의 90% 이하여야 하고, 보증료는 연 0.1~0.2% 수준으로 전세보증금 6,000만원 기준 약 60,000~120,000원입니다. 가입은 온라인(HUG 홈페이지)으로 신청해 심사 후 보증서를 발급받으면 됩니다. 임대인이 동의하지 않아도 임차인 단독으로 가입 가능하니 꼭 진행하세요.

확정일자는 전입신고와 같은 날 받으세요

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확정일자는 대항력과 우선변제권 기준이 되는 날짜입니다. 전입신고를 먼저 하고 다음 날 확정일자를 받으면, 그 사이 다른 채권자가 설정한 권리가 우선할 수 있습니다. 반드시 같은 날 주민센터 또는 인터넷등기소에서 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하세요. 늦어도 계약일로부터 7일 이내에 완료해야 법적 보호를 받을 수 있습니다.

임대차 3법의 핵심 권리를 숙지하세요

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계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년을 더 연장할 수 있는 권리고, 전월세상한제는 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한합니다. 다만 이 법은 2020년 7월 31일 이후 체결된 계약부터 적용되니, 계약일을 반드시 확인하세요. 특약사항에 ‘임대인이 통보 시 퇴거’ 같은 불리한 조항이 있는지도 꼼꼼히 읽어야 합니다. 공인중개사 자격증과 중개보수 요율표를 확인하고, 중개보수는 법정 요율을 넘지 않도록 주의하세요.

핵심 요약

경희궁자이(4단지)는 2017년 지어진 종로구 교북동 신축 단지로, 전세 보증금은 33㎡ 4.9억원, 37㎡ 6.0억원, 45㎡ 6.1~6.3억원 수준이며, 월세는 보증금과 월세 조합이 다양합니다. 인근 경희궁자이 2·3단지와 비교 시 면적별·층별 가격 차이가 뚜렷해 실거래 데이터를 보고 선택하는 것이 중요합니다. 전세 계약 전 등기부등본 당일 발급, 깡통전세 비율 확인, 전세보증보험 가입, 확정일자 동시 처리, 임대차3법 권리 확인을 반드시 하세요.

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이 글은 국토교통부 전월세 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 실제 계약 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본을 확인하세요.